Come vendere casa con mutuo in corso: domande e risposte

Le necessità abitative possono cambiare rapidamente e spesso ci si trova a dare una risposta alla domanda sul come vendere casa con mutuo. Ci sono varie possibilità, che devono tener presente soprattutto se la vendita è funzionale:

• ad un alleggerimento degli esborsi mensili, eliminando il pagamento di una rata eccessiva;
• all’acquisto di un’altra casa.

Vediamo le casistiche più comuni nel particolare.

Come vendere casa con mutuo e acquistarne un’altra?

Dal 2016 è possibile acquistare una casa senza aver venduto quella che si ha (anche con il mutuo),  senza perdere le agevolazioni prima casa. Questo a condizione che la vendita avvenga entro un anno dalla data di acquisto della nuova abitazione.

Si ricorda inoltre che se si vende casa prima dei 5 anni, che ci sia o no un mutuo, bisogna acquistarne un’altra entro l’anno successivo per non perdere il credito che va lasciato come deposito al notaio.

Il problema potrebbe essere la presenza del mutuo sulla immobile ancora da vendere perché in grado di impedire l’acquisto della nuova casa tramite accensione di un nuovo finanziamento. Qui si hanno due possibilità:

• usare un mutuo ponte;
• usare il leasing immobiliare ad uso residenziale al posto del mutuo fondiario o ipotecario di acquisto (vedi anche comprare casa senza mutuo).

Se si ha la possibilità si può inoltre negoziare la tempistica di vendita con l’acquirente della propria casa in funzione dell’acquisto di quella nuova. Si tratta di un’eventualità che può essere richiesta ma non si hanno garanzie sulla riuscita della negoziazione.

Vendere casa con mutuo in corso: come fare con l’accollo?

Un acquirente potrebbe anche decidere di accollarsi il mutuo insieme alla casa. In questo caso dovrà versare la differenza del prezzo tra il mutuo (inteso come capitale residuo da restituire) e quello di vendita. Ma a chi conviene in realtà questa soluzione?

Nella maggior parte dei casi a nessuno! L’accollo non sempre è conveniente per l’acquirente, a meno che non preveda delle condizioni particolarmente buone, e può essere rischioso per il venditore.

Prima di proporre la possibilità di un accollo bisogna controllare se nel contratto sono stati inseriti i garanti o i terzi datori di ipoteca.

Infatti l’accollo libera i coobbligati (a meno che non venga effettuato un accollo parziale che è generalmente sconsigliato) ma non chi occupa la posizione di garante, di fidejussore e di terzo datore di ipoteca. Nel particolare ci potremmo trovare di fronte a:

• accollo liberatorio: libera il venditore da ogni legame con la banca erogante il mutuo;
• accollo cumulativo: in questo caso il vecchio titolare dell’immobile resta vincolato alla banca e potrà essere chiamato in causa in caso di inadempienza.

Ricordiamo che l’istituto di credito deve dare logicamente il proprio avallo all’accollo del mutuo, impossibile nel caso in cui il subentrante sia privo di adeguate garanzie per la stessa banca.

Come vendere casa con mutuo? Attenzione all’ipoteca

La via più semplice è  quindi quella di una vendita tramite estinzione del mutuo ed eventuale riaccensione in capo all’acquirente. Anche in questo caso si deve fare attenzione alla procedura e soprattutto bisogna affidarsi ad un notaio serio e scrupoloso.

Normalmente questa modalità prevede che il notaio si occupi dell’estinzione del mutuo precedente (il venditore dovrà esibire come documenti anche i conteggi estintivi validi per il periodo di stipula dell’atto di compravendita) trattenendo la somma corrispondente al capitale residuo più la penale di estinzione se prevista.

Inoltre, dovendo togliere anche l’ipoteca, dovrà trattenere una somma corrispondente a quella prevista dal contratto di mutuo per la cancellazione dell’ipoteca stessa. A parte il venditore dovrà provvedere al pagamento dell’onorario del notaio per il servizio di cancellazione di ipoteca e il versamento delle spese ed onorari collegati.

E’ buona norma farsi rilasciare delle ricevute per ciascun tipo di operazione eseguita per conto del venditore. In molti casi di compravendita infatti, nonostante l’intervento del notaio, l’ipoteca non è stata cancellata o ci sono state delle mancanze che hanno portato a più alti esborsi negli anni successivi.

Conclusioni

Queste sono solo delle casistiche molto generali. Per poter rispondere in modo più esaustivo a tutte le possibili situazioni vi invitiamo a porci delle domande per trovare insieme la migliore risposta sul come vendere casa con un mutuo in funzione delle varie problematiche che si possono presentare.