Comprare casa senza mutuo conviene? Ecco come fare

Comprare casa senza mutuo (bancario, postale o da una finanziaria) oggi è possibile seguendo ben tre strade alternative rappresentate da:

• leasing immobiliare;
• affitto con riscatto (che non è un rent to buy);
• compravendita con riserva di proprietà.

La domanda che bisogna porsi, nello scegliere una di queste tre modalità è se conviene acquistare casa con un sistema piuttosto che con un altro.

Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di ciascuna modalità evidenziata, e quelli che possono essere i relativi vantaggi e svantaggi.

Comprare casa senza mutuo bancario ma con il leasing immobiliare di una banca

Nel 2016 il leasing immobiliare ad uso residenziale è diventato una realtà anche in Italia, dal momento che soprattutto nei Paesi con cultura anglosassone era uno strumento già ampiamente usato.

Il leasing immobiliare al posto del mutuo prevede che sia la banca ad acquistare l’immobile per darlo in leasing alla persona interessata.

Non c’è l’accensione di un’ipoteca e quindi questa parte di spese è assente. L’imposta di registro è dell’1,5% ma è possibile accedervi solo se si hanno alcuni requisiti tra i quali:

• l’immobile non deve rientrare in quelli di lusso;
• chi lo richiede non deve avere un reddito superiore ai 55 mila euro.

Leasing immobiliare: come funzionano le detrazioni?

Tra i vantaggi di comprare casa senza mutuo attraverso leasing sull’immobile troviamo il fatto che non si deve rinunciare alla detrazione fiscale che si applica sugli interessi dei mutui prima casa, anzi il funzionamento è lo stesso:

detrazione fino a 4000 euro all’anno sugli interessi passivi, con aliquota al 19% (vedi anche mutuo Giovani).

A questo vantaggio si aggiunge anche la detrazione del prezzo di riscatto che può arrivare fino a 10 mila euro. In più se si è under 35 anni entrambi gli importi si raddoppiano (8000 per il primo e 20 mila per il secondo).

Con il leasing immobiliare vi è anche la possibilità di non pagare il prezzo di riscatto, ed anche in caso di mancato pagamento dei canoni, il rischio che quanto pagato fino a quel momento vada perduto è molto più remota rispetto al mutuo vero e proprio.

Infatti la banca in caso di inadempienza conclamata dovrà vendere l’immobile e trattenere solo l’ammontare relativo ai canoni ancora da riscuotere mentre l’eccedenza dovrà essere restituita al richiedente.

Lo svantaggio principale sta nel fatto che se si sta cercando di comprare casa senza mutuo e senza anticipo questa non costituisce la via giusta.

L’’ammontare massimo finanziabile, con pagamento del canone mensile per poter fruire dell’immobile, è infatti al massimo pari all’80% (per cui bisogna avere un 20% da dare come anticipo).

Comprare casa senza mutuo con affitto con riscatto

Si tratta di una modalità disciplinata dal decreto sblocca Italia. Il tempo in cui si paga l’affitto prima di arrivare a quello in cui esercitare il diritto di riscatto è standard e cioè: 7 anni.

Quindi come vantaggi troviamo il fatto che si hanno 7 anni per sistemare le questioni economiche e trovare fondi per poter procedere al riscatto del prezzo pattuito.

Altro vantaggio si ha nel fatto che oltre a comprare casa senza mutuo, si ha l’applicazione degli effetti fiscali dell’avvenuta compravendita solo al momento di esercizio dell’opzione di riscatto.

In più il prezzo è fissato, quindi costituisce uno svantaggio solo se il mercato scende, ma in tal caso rimane sempre la possibilità di non riscattare l’immobile. Attenzione: in tal caso gli affitti pagati vanno perduti!

Comprare casa senza mutuo tramite la vendita con riserva di proprietà

Il funzionamento è simile a quello dell’affitto con riscatto, ma la vendita avviene subito per cui si devono pagare contestualmente le varie imposte. Di contro la proprietà si perfeziona solo al pagamento dell’ultima rata. Il tutto è regolamentato in base all’articolo 1523 del Codice Civile.

In base a questa normativa ed all’articolo 1526 in caso di ‘non perfezionamento’ finale il venditore è ‘costretto’ a restituire le cifre versate trattenendo un’equa cifra a titolo di affitto a cui si potrà aggiungere una sorta di penale aggiuntiva.