Mutui residenziali: la migliore soluzione per comprare casa?

Secondo quanto si può leggere anche all’interno dei siti degli stessi istituti di credito la definizione di mutui residenziali ipotecari si può ricondurre alla classica tipologia di mutuo ipotecario destinata all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria abitazione.

Le caratteristiche e le finalità connesse ad un mutuo di questo tipo riescono quindi oggi a rispondere a diverse necessità. Non solo grazie al tasso proposto (fisso, variabile, variabile con cap, ecc) ma anche grazie all’introduzione di soluzioni alternative rappresentate ad esempio dai mutui residenziali offset e strutturati.

Detto questo i mutui regolati a livello europeo dalla Direttiva 2014/17/UE non rappresentano la sol soluzione percorribile.

Ad esempio visto l’introduzione delle agevolazioni fiscali anche il leasing immobiliare può rappresentare una soluzione da valutare quando si decide di compare casa. In questo articolo proviamo a fare proprio un confronto tra queste due soluzioni.

Quale preferire?

Rispondere a questa domanda in maniera univoca è sicuramente impossibile. Entrambe le soluzioni infatti presentano vantaggi e svantaggi abbastanza peculiari.

Il leasing immobiliare si piazza in pratica tra un affitto e l’acquisto dell’immobile tramite un mutuo ed in quest’ottica permette tra le altre cose:

• di risparmiare sia sul notaio che sull’anticipo (ricordiamo che normalmente i mutui coprono massimo l’80% del valore della casa;
• di non ‘accendere’ un’ipoteca (l’immobile è tecnicamente del soggetto che offre il leasing).

I mutui normalmente sono caratterizzati da tassi d’interesse in media ridotti rispetto ad un leasing soprattutto nella situazione economica del momento. Proviamo ad approfondire un poco questo discorso:

Mutui residenziali: caratteristiche peculiari

Come detto in precedenza con i mutui residenziali ci sono almeno 4 possibili tipologie di tasso d’interesse e cioè:

1. tasso variabile;
2. fisso;
3. tasso variabile con cap;
4. mutuo offset (come ad esempio mutuo Risparmio offerto dalla banca online CheBanca).

Facciamo proprio l’esempio dell’istituto di credito del gruppo Mediobanca  per capire quest’ultima tipologia che rappresenta una delle alternative più valide vista la possibilità di ridurre lo spread al raggiungimento di particolari condizioni.

Nel particolare con il Mutuo Risparmio possiamo ottenere un risparmio sugli interessi attraverso gli importi depositati in CheBanca! che possono anche non essere solo dell’intestatario del mutuo (Vedi anche mutuo Widiba).

Ricordiamo infine la possibilità di accedere mutuo strutturato che permette di cambiare il tasso iniziale senza dover cambiare contratto, semplicemente esercitando un’opzione a scadenze prefissato.

Sono  invece quasi scomparsi i mutui 100% ad eccezione dei prodotti che hanno aderito al Plafond Casa o in generale ai fondi di garanzia. Ribadiamo, come già detto, che la percentuale max è generalmente fissata all’80%.

Detto questo, minore sarà LTV maggiore potrà essere lo sconto sullo spread e di conseguenza sui tassi d’interesse applicati come ad esempio possiamo apprezzare con il Mutuo UniCredit. Nel particolare i mutui residenziali proposti dalla Banca lombarda a dicembre 2018 presentano i seguenti tassi solo in caso di LTV del 50%:

• fino a 10 anni: 1,80%;
• da 11 a 20 anni: 3%;
• da 21 a 30 anni: 3,30%.

Leasing residenziale

Come già detto tra i vantaggi, un leasing è oggi una valida alternativa ai mutui residenziali soprattutto grazie alle novità legate alla Legge di Stabilità del 2016 che ha introdotto la possibilità di detrarre gli interessi passivi parificandoli ai mutui prima casa (19% di aliquota e stessi massimali). Nel particolare sarà possibile portare in detrazione fino a:

• 4 mila euro sugli interessi e 10000 euro sul prezzo di riscatto per chi ha più di 35 anni;
• il doppio per gli under 35 anni.

Ricordiamo che normalmente in un contratto di leasing residenziale viene indicato il prezzo di riscatto. Questo aspetto è da valutare in modo approfondito relazionandolo al periodo.

Nel particolare un prezzo stabilito in un periodo di forte crisi come quella di questo momento fa supporre di ottenere un probabile risparmio, tenuto conto che la durata di un leasing immobiliare può arrivare fino e oltre i 20 anni.

Mutui residenziali: conclusioni

Quasi tutte gli istituti di credito propongono un’ampia offerta di mutui, mentre non sono ancora molti quelle che offrono il leasing immobiliare.  Fondamentale risulta anche l’età del richiedente con notevoli benefit per gli under 35 anni sia nel caso dei mutui che del leasing.